Emission 42 : Madame Grange Le changement de bail

Bonjour.

Alors en fait dans votre question il y a deux aspects très différents, il y a donc l’aspect de transfert du bail donc quand on va reprendre un bail et l’aspect nouveau bail donc nouveau contrat, nouvelle histoire. Donc dans le premier aspect qui est le transfert de bail, il y a une loi qui précise exactement le cadre qui permet à un locataire de transférer son bail dans le cadre de la remise de son commerce et donc la loi prévoit que le bailleur ne peut pas refuser alors un transfert de bail s’il n’a pas de justes motifs pour le faire c’est à dire un cas d’insolvabilité du futur locataire ou un changement d’activité qui poserait problème, voilà il y a différents cas énoncés par la loi, donc le locataire qui veut transférer doit obtenir l’accord écrit du bailleur donc souvent via une régie qui est le mandataire qui s’occupe des intérêts du bailleur et si tout est fait dans les règles de l’art et respecte ce cadre de loi et bien il n’y a pas de problème, donc en principe il n y’a pas de problème si ce cadre est respecté, dans le second cas qui est le cas d’un nouveau bail, donc là c’est une nouvelle histoire , il faut présenter son dossier, il faut être accepté par le bailleur et là le bailleur a le droit d’accepter ou de refuser, donc la chacun est un peu différent.

Alors il y a différents critères pour les baux commerciaux évidemment l’activité qui va être faite parce qu’un bail par exemple une arcade pourrait avoir différentes activités avec différents types de nuisance donc on regarde déjà l’activité, et puis après le dossier lui même s’il est présenté de manière complète avec un business plan, avec des éléments démontrant que le commerce va fonctionner et puis évidemment la surface financière et les garanties futures financières que le locataire pourrait amener.

C’est vrai, mais en principe quand il y a plusieurs candidatures pouvant remplir les critères et bien c’est très simple, nous les sélectionnons et nous les soumettons au propriétaire qui finalement a toujours le dernier mot pour le choix du locataire, donc s’il n’y a qu’un dossier on le lui présente et voilà il est choisit avec son accord final mais s’il y a plusieurs dossiers c’est lui qui aura le dernier mot.

C’est le choix de propriétaire, de voir l’activité qui va se déployer finalement dans son immeuble, dans ses murs.

Alors la durée d’un bail commercial est assez variable disons que classiquement quand c’est un nouveau bail, ce sont des baux qui sont signés pour cinq ans, pour la simple et bonne raison qu’il faut signer un bail de cinq ans pour pouvoir après indexer le loyer chaque année à l’indice Suisse des prix à la consommation donc c’est une façon assez transparente de monter progressivement un petit peu le loyer, donc les régies proposent des baux de cinq ans, en principe un bail est automatiquement renouvelable c’est prévu dans le bail ; le renouvellement, les modalités de renouvellement, donc soit après de 5ans en 5 ans, soit de 12 mois en 12 mois, et pour qu’il ne soit pas renouvelable cela doit spécifié dans le contrat de bail que c’est un bail à durée déterminée avec une date de fin qui est vraiment écrite noir sur blanc.

Voilà il y a plusieurs cas évidemment, à la base on ne négocie pas le loyer, le loyer fixé est un loyer réfléchis en fonction de lieu, en fonction des prestations offertes, de l’immeuble, donc le loyer en principe ne se négocie pas. Mais bon ça reste ouvert.

Alors la garantie de loyer pour un bail commercial reste ouverte donc le nombre de mois de loyer demandés peut varier de trois, six mois, neuf mois, douze mois demandés, en fait les bailleurs ne sont pas du tout contraints à demander uniquement trois mois et cela sert alors à couvrir les éventuels loyers impayés, lors d’une procédure de résiliation pour défaut de paiement et bien après à la fin le propriétaire peut essayer de récupérer les loyers impayés par le biais de la garantie bancaire ou lors du départ du locataire s’il y a certains dégâts lors de l’état des lieux de sortie, ils peuvent être aussi couverts éventuellement en cas de défauts vraiment probants avec ces garanties de loyer ou alors aussi ils permettent de rassurer aussi le bailleur lorsqu’une activité nouvelle se crée, que la société se crée, et que le bailleur estime avoir besoin de garantie supplémentaire pour signer un bail donc il peut exiger six ou même neuf mois ou douze mois pour avoir une assise financière plus importante.

Alors usuellement oui ça sera six mois, c’est vraiment… c’est la moyenne usuelle actuelle.

Voilà il faut déjà avoir un permis de travail en Suisse, si on signe un bail commercial il faut avoir un permis mais il y a beaucoup de suisses même qui habitent en France par exemple, donc ils ont leur domicile sur France et pas sur Suisse, et cela pose simplement le problème en cas de non paiement, le problème de la poursuite de la personne, entre les états c’est compliqué, les procédures sont très difficile à mener, donc le bailleur demande à ce qu’il y est une personne physique qui habite sur Suisse pour que les procédures puissent se faire correctement.

Oui, alors en tout cas j’aurai deux conseils ; peut-être un pour les locataires qui souhaitent transférer leur bail, remettre leur commerce, c’est peut-être avant d’entamer disant des démarches, de venir voir sa régie ou d’appeler le gérant qui gère l’immeuble pour justement lui faire part de son projet, discuter, demander quels sont les documents demandés par la régie, quelles sont les étapes qu’il faut passer pour présenter un dossier correct, ça permet d’avancer beaucoup plus vite pour les deux parties et de se parler en fait, parce qu’on est aussi là en tant que régie pour discuter avec les locataires, donc ça ce serait un premier conseil par rapport au locataire en place qui souhaiterai transférer son bail, et pour un futur locataire, pour un candidat c’est de faire vraiment un dossier complet avec une lettre d’explication de son projet et avec des simulations vraiment de ce qui va lui permettre de vivre si il n’a pas déjà des bilans à fournir parce qu’on voit quand même pas mal de candidats qui montent leurs affaires et qui ont plein d’idées mais il faut qu’elles soient tangibles, qu’elles soient réalisables, donc il faut vraiment fournir un dossier complet pour bien montrer qu’on a la tête sur les épaules et pour rassurer, donc ça c’est très important au niveau du dossier. Voilà.

Merci à vous.