Olivier NIMIS, Directeur du réseau REMICOM.COM, explique en quoi le choix d’un emplacement pour une activité commerciale se révèle plus décisif qu’il n’y paraît ! Les questions à se poser ; le type de clientèle, la concurrence, etc.

Ce sujet d’actualité vous est proposé par le réseau REMICOM.COM, le spécialiste et leader de l’achat, vente, cession, fonds de commerce, droit au bail, immobilier commercial et de la transmission de commerces et d’entreprises.

Plus de 2000 offres sur www.remicom.com

Transcription de l’émission 13 : Monsieur Nimis L’emplacement pour un commerce

R
Bonjour à tous bienvenue sur REMICOM TV, j’ai eu une idée comme ça en me levant ce matin je me suis dit tiens je vais ouvrir une boutique mais où? Ça c’est la question. Olivier Nimis je sais que vous avez les réponses à tant de questions vous êtes évidemment consultant REMICOM alors si j’ai cette envie, cette lubie un matin d’ouvrir ma… il vaudrait mieux que ça soit mûrement réfléchit je vous l’accorde vous allez déjà me répondre là dessus mais imaginant que vous avez murement réfléchi comment dois-je m’y prendre pour trouver un emplacement ? Quel emplacement choisir ?
O

Alors c’est un critère qui est très très important souvent on néglige l’emplacement on dit pour gagner de l’argent les 3 choses les plus importantes c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement donc c’est vraiment très important beaucoup de commerçant font cette erreur, ce n’est une erreur c’est souvent ils n’ont pas forcément les moyens financiers de se mettre dans la rue piétonne parce qu’une rue piétonne coûte plus cher qu’une rue secondaire donc la 1ère chose c’est de se poser la question sur le produit alors qu’est-ce que vous voulez vendre comme type de produit ? c’est la la première étape je crois que…
R
Oui je sais pas… genre toilettage pour chats non non le prêt à porter je ferais l’habit.. oui honnêtement
O

Donc ça sera plus facile pour expliquer donc dans le prêt à porter on a beaucoup de possibilité ; on a du prêt à porter dans du très haut de gamme, dans du moyenne gamme ou dans du bas de gamme c’est assez large donc la première chose à laquelle il faut peut-être réfléchir c’est qui sait qui vont être vos clients donc votre client est-ce que c’est un client qui a beaucoup de moyens financiers ? est-ce que votre produit est adapté par rapport à l’emplacement que vous allez choisir ? je m’explique ; aujourd’hui si vous voulez vendre un produit très très haut de gamme alors on va prendre du prêt à porter de luxe vous êtes obligés d’être sur une rue principale, une rue de luxe vous ne pouvez pas vous mettre dans la rue populaire même si c’est une rue très populaire où il ya des enseignes à côté qui sont des enseignes très connues.
R
Prestigieuses…
O

Voilà prestigieuses. Alors prestigieuses non c’est des enseignes connues je veux dire aujourd’hui vous ne pouvez pas faire du luxe dans une rue où vous de grands magasins qui sont des magasins de prêt à porter moyenne gamme donc vous devez vous mettre dans la rue où il ya des enseignes de même qualité que la votre. Ce que vous devez faire attention c’est le panier moyen aujourd’hui souvent les gens font l’erreur moi j’ai souvent eu des clients qui sont venus qui m’ont dit j’ai un produit de très haut de gamme placez moi dans la meilleure rue de…
R
De telle ou telle ville.
O

De telle ou telle ville. C’est très bien mais le produit haut de gamme peut-être pour un français qui viendrait s’installer chez nous son produit haut de gamme c’est peut-être un produit qui coûte 300 400 euros en s’installant en Suisse un produit de 300 400 euros pour nous ce n’est pas un produit haut de gamme c’est un produit de moyenne gamme donc on ne va pas forcément le mettre dans la rue du luxe on va le mettre dans la rue d’à côté alors quand on choisi un emplacement quand on choisi l’emplacement souvent malheureusement c’est quand même l’aspect financier qui rentre en ligne de compte, une deuxième chose aussi qui est importante mais c’est la surface que vous avez besoin aujourd’hui on ne peut pas vous installer dans du 400m² en hyper centre ville c’est super difficile c’est plutôt des boutiques qui feront 60 70m² donc il faut que le produit que vous vendiez on puisse l’adapter par rapport à l’endroit où on va vous installer.
R
Et puis juste une petite gamme de prix vous avez un exemple pour une même surface dans un quartier populaire et dans un quartier plus prestigieux.
O

Alors un quartier populaire, un quartier très très populaire, une surface alors je prends une ville comme Genève puisque je suis genevois une ville comme Genève un quartier très populaire va coûter on va dire pour une surface de 70m² ça va coûter 2000 francs par mois donc là on va être dans des quartiers comme la Jonction comme Meyrin comme Châtelaine.
R
Rue de Carouge
O

Non non rue de Carouge c’est une bonne rue voilà donc il faut qu’on sorte et là on va avoir des surfaces qui vont être dans des loyers relativement faibles. Après dès qu’on commence à venir sur des rues où il ya le tram qui passe…
R
Là où il y a le transport c’est vrai
O

Où il ya le transport
R
Où il ya des passages
O

Où il ya des passages donc je n’ai pas encore parlé du passage numéro 1, j’ai parlé d’une rue de Carouge comme vous me l’avez demandé. Et bien une rue comme la rue de carouge on va peut-être être dans les 2700 francs on va peut-être avoir déjà une augmentation de loyer mais il vaut mieux payer 700 francs de plus pour être dans un endroit où il y a du passage que de payer un loyer de 1000 francs et puis être dans une rue où il n’y a personne et si on vient sur l’hyper hyper centre alors on a des loyers qui explosent complètement.
R
Rue du Rhône…
O

Voilà. Là on a des loyers qui vont dans tous les sens 50 60m² peuvent coûter entre 5000 francs pour certains emplacements jusqu’à plus de 30 000 francs pour d’autres sur cette rue puisque la rue est coupée des fois, souvent en plusieurs morceaux.
R
Et à quoi d’autre dois-je faire attention par rapport à mon emplacement ?
O

A ce que vous devez faire attention c’est que votre produit soit bien adapté par rapport au panier moyen comme on l’a dit tout à l’heure, donc que la clientèle soit bonne aussi ça dépend des produits que vous allez vendre il ya des produits où vous aurez besoin d’une très très grande vitrine parce que vous aurez besoin de faire entrer les gens facilement alors si on a un produit qui très populaire qui est très courant c’est clair que c’est plus facile avec de grandes vitrines. Si vous êtes plutôt dans le luxe vous aurez peut-être moins besoin de visibilité parce que vous allez travailler d’une façon qui est différente qu’un commerçant traditionnel qui reçoit plusieurs client en même temps
R
Comment ça se passe au niveau de la durée du bail aussi il faut faire attention à ça j’imagine.
O

Alors il y a un élément qui est important quand vous allez choisir votre emplacement. Donc choisissez bien votre emplacement c’est un élément qui est vraiment très très important parce que souvent comme les gens n’ont pas les moyens financiers, ils préfèrent s’installer dans des rues moins bonnes et ces rues moins bonnes et bien des fois on n’arrive pas à gagner de l’argent donc au bout de très peu de temps c’est malheureusement la fermeture donc ça c’est un premier élément. Après le deuxième élément quand vous avez choisi votre emplacement, ce qui est important c’est quand même d’avoir un bail d’une certaine durée souvent les commerçants nous disent oui mais je ne veux un bail que d’une seule année parce que peut-être si ça ne marche pas je vais peut-être fermer. Alors ça c’est un commerçant…
R
C’est déjà mal parti. Penser à ça …
O

C’est déjà mal parti, surtout pas le faire. Mais c’est très important quand vous êtes dans des rues qui sont des rues dynamiques d’avoir un bail de longue durée parce que vous allez mettre une activité en place et le droit du bail en Suisse n’est pas très très bien on va dire entouré, il n’est pas aussi bien ficelé comme dans d’autres pays donc c’est très important d’avoir un bail en tout cas de 5 ans quand vous prenez un emplacement commercial demandez au moins d’avoir cinq ans c’est un élément qui est important. Sur des boutiques en hyper centre ville aujourd’hui on discute pour avoir des beaux qui vont de 5 à 10 ans voire 15 ans où le loyer va bien sûr évoluer pendant ces années puisqu’on peut faire un peu ce qu’on veut dans les loyers commerciaux donc on prévoit que les deux premières années le loyer serait de tant, les trois prochaines années ça serait de tant et puis quand on aura passé le cap etc. Donc essayez toujours d’avoir un bail on va dire d’une durée qui est plus importante que l’année où vous estimez…
R
Laisser du temps aussi au produit de faire ses preuves enfin à l’endroit…
O

Il faut le prévoir, je veux dire ce n’est pas facile.
R
Mais justement quand on parle de prévision alors est-ce qu’on peut imaginer tiens prends ça et après il y a les travaux, on est en plein dans les travaux du tram. Est-ce qu’on peut savoir ? Est-ce qu’il faut faire attention ? Est-ce qu’on va décider de faire d’autres travaux ,des choses à l’extérieur qui vont…
O

Alors il y a deux types de travaux quand vous allez prendre une surface commerciale et bien souvent vous allez devoir faire les travaux à l’intérieur de votre boutique ce n’est pas parce qu’il ya un panneau à louer ou à remettre dessus
R
Oui déjà comme un appartement traditionnel
O

Des premières choses comme on a vu partout donc vous allez devoir faire les travaux de l’intérieur de votre boutique donc ça risque de vous coûter quand même un petit peu d’argent et je vous encourage à faire des travaux parce que vous ne devez pas reprendre une boutique à 30 ans et mettre votre produit dans une boutique à 30 ans aujourd’hui les gens ont besoin de quelque chose de beaucoup plus dynamique et puis la deuxième partie quand vous allez choisir un emplacement commercial faites attention de la zone géographique aujourd’hui ne prenez pas un emplacement commercial parce que le loyer n’est pas trop cher dans une rue ou des mois il y aura des travaux importants style le tram qui va bloquer cette rue ou cette artère pendant deux ans vous allez démarrer une activité dans une période très difficile donc faites bien attention à ça parce que c’est un élément souvent qu’on néglige on voit un emplacement commercial un loyer qui est peut-être pas trop élevé et une belle vitrine donc on pense que tous les ingrédients sont là pour gagner de l’argent et puis il y a des projets de travaux qui y seront peut-être dans une année et ces travaux là vont pénaliser vraiment vos affaires.
R
Est-ce que la régie ou le propriétaire peut refuser mon implantation.
O

Alors, oui le propriétaire a quand même le droit de vérifier ce qui se passe dans son bâtiment donc il donne l’ordre à la régie en général puisqu’on a un propriétaire qui est représenté souvent par une régie. Alors quand c’est dans une boutique de prêt-à-porter on n’a pas tellement de soucis mais si aujourd’hui vous deviez faire une implantation pour…
R
Un sex-shop
O

Un sex-shop et bien peut-être que le propriétaire ne serait pas content d’avoir un sex-shop dans son bel immeuble classé à Genève mais de nouveau quand on présente un dossier à une régie ou à un propriétaire c’est important de bien expliquer ce qu’on veut faire comment on veut le faire les propriétaires sont souvent..ils coincent un petit peu sur les horaires d’ouverture c’est-à-dire si on va mettre un sex-shop donc peut-être le sex-shop il va être ouvert tous les jours jusqu’à 2 heures du matin et peut-être que le propriétaire il aimerait qu’à 19 heures qu’il n’y ait plus de bruit dans son immeuble donc c’est plus facile d’avoir une boutique. Il ya des propriétaires qui ont aussi un sélection d’enseignes c’est-à-dire que si vous êtes sur une rue très très commerçante ou dans un centre commercial et bien c’est une bonne chose un centre commercial , le centre commercial va faire attention d’avoir un mixte d’enseignes et pas de mettre 25 magasins l’un à coté de l’autre dans le prêt-à-porter ils vendront du prêt-à-porter, une agence de voyage, des sociétés de services etc. Donc oui la régie et le propriétaire ont quand même la possibilité de refuser votre projet parce qu’ils ont peut-être quelqu’un d’autre qui a un projet plus intéressant ou peut-être parce que votre situation financière peut être dangereuse pour le propriétaire parce que vous ne lui donnez pas les garanties qu’il faut
R
Dernière chose Olivier on parle de bien choisir son emplacement mais est-ce qu’on le choix finalement à l’heure actuelle à Genève ? Est-ce qu’il y a, on parle de Genève peut-être d’autres villes évidemment de Suisse ? Est-ce qu’il y a beaucoup de possibilités ? Il y a beaucoup de locaux vides ou d’affaires qui vont être remises ?
O

Alors sur le marché dans les rues on va dire d’emplacement de qualité on va dire qu’il y a très très peu de surface disponible donc souvent vous devez payer et acheter le fond de commerce de l’ancien commerçant pour pouvoir vous installez quand vous êtes à l’extérieur il n’y a pas de soucis on trouve relativement facilement des locaux c’est plus difficile de s’installer dans un centre commercial, surtout c’est un centre commercial qui tourne très bien, c’est vraiment très difficile pour deux choses parce que les commerçants et bien comme ils gagnent de l’argent ils y restent et deuxième point et bien souvent le directeur ou la directrice du centre ont la possibilité de dire maintenant là on ne veut pas ça on veut faire ça, on veut amener une certaine dynamique dans le centre, donc ce n’est pas toujours facile de pouvoir aller n’importe où.
R
Ok donc vous le dites avec le sourire donc c’est quand même plein d’espoir tout ça.
O

Il faut garder l’espoir..
R
Vraiment vous encouragez tout le monde donc je vais réfléchir encore à ma petite boutique.
O

Voilà n’hésitez pas mais c’est une réflexion qui est quand même une réflexion de plus que quelques minutes
R
Oui tout à fait, absolument. peut-être je vais faire autre chose. Merci beaucoup Olivier et à vous on se retrouve évidemment prochainement pour une autre thématique au revoir.
Partager sur